Eine alternative Anlagemöglichkeit, die von vielen Anlegern – nicht zuletzt wegen der zunehmenden Unsicherheit und den hohen Bewertungen an den Börsen und der Niedrigzinsphase an den Rentenmärkten auf der anderen Seite – vermehrt ins Kalkül gezogen wird.
Die Immobilien-Investition rückt dabei immer mehr in den Vordergrund, ja man kann bereits von einem mehrjährigen Boom sprechen, der aber weiter ungebrochen anhält.
Direkte Immobilien-Investments bringen gewisse „Einstiegsschwierigkeiten“ mit sich: Einen hohen Kapitalbedarf, den recht hohen Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer 3,5-6,5% je nach Bundesland, Notar und Grundbuch 2,0% und evtl. einer Maklergebühr), bis hin zum wahrscheinlichen Ärger mit Handwerkern, Mietern und evtl. Miteigentümern (bei ETWs) und eine meist lange Objekt-Bindung.
Crowdinvesting in Immobilien bietet da aus meiner Sicht eine ideale Lösung:
- Niedrige (bis gar keine) Mindestsummen
- Keine Erwerbsnebenkosten
- Kein Ärger mit Mietern, Handwerkern, etc.
- „Vernünftige“ Renditen bei überschaubaren Laufzeiten
- Komplette Online-Abwicklung (kein Ident-Verfahren, kein Notar, etc.)
Wie funktioniert das Crowdinvesting nun ganz genau?
Das Prinzip ist relativ einfach: Eine große Menge von Investoren beteiligt sich mit überschaubaren Beträgen an der Finanzierung einer Immobilie. Dies kann ein Neubau oder auch eine Renovierung bzw. Revitalisierung eines bestehenden Objektes sein. Je nach Objekt kann dieses zu Wohnzwecken genutzt werden oder gewerblichen Zwecken dienen.
Die Ausführung des Immobilien-Projektes übernimmt der sog. Projektentwickler. Dieser setzt zur Finanzierung des Projektes in der Regel sowohl Eigenkapital, als auch ganz Fremdkapital (Bankdarlehen) ein.
Wenn es nun dem Projektentwickler gelingt einen Teil seines Eigenkapitals durch das Crowd-Kapital zu ersetzen, bindet er weniger Eigenkapital in diesen einem Projekt und ist in der Lage, mehrere Projekte gleichzeitig durchzuführen. Dies ermöglicht es ihm seinen Umsatz und Gewinn deutlich zu steigern, so dass er bereit ist, einen vergleichsweise hohen Zins an die Crowd-Investoren auszuschütten.
In den meisten Fällen werden die Immobilien bereits vor (oder während) der Bau-Phase verkauft, so dass ein so finanziertes Projekt, sowohl für die Entwickler, als auch für die Investoren nach Abschluss der Bauarbeiten abgeschlossen ist. Das kann je nach Projekt unterschiedlich lange dauern, liegt aber meistens im Bereich von 12 – 24 Monaten (in Ausnahmefällen auch kürzer oder länger).
Wie ist der genaue Ablauf?
Seit etwa 2014 werden solche Crowdinvesting-Projekte von mehreren Anbietern angeboten. Es handelt sich um Online-Plattformen im Internett, die übersichtlich und einfach diese Art der Beteiligung an aktuellen Immobilien-Projekten anbieten.
Bei der Beteiligung handelt es sich um ein Nachrang-Darlehen. „Nachrang“ heisst in diesem Fall, diese Darlehen stehen an letzter Stelle der Forderungen im Falle einer Insolvenz des Projektentwicklers. Hier liegt auch das Risiko des Crowd-Investments: Sollte der Projektentwickler zahlungsunfähig werden, ist das Investment möglicherweise vollständig verloren!
Es gilt auch hierbei nur in Größenordnungen zu investieren, auf die man notfalls verzichten kann. Zudem sollte man nicht nur eine große Investition tätigen, sondern die zur Verfügung stehende Summe auf mehrere Projekte und/oder Anbieter (Referenzliste prüfen, Gewährleistungsfälle?). Hier ist (wie bei jedem Investment) die richtige Auswahl entscheidend.
Der Vertrag wird immer zwischen Projektentwickler und Investor direkt abgeschlossen und bleibt auch beim evtl. Ausfall der vermittelnden Online-Plattform bestehen.
Anbieter
Crowdinvesting in Immobilien ist in den letzten drei Jahren stark gewachsen. Sowohl die Zahl der Projektentwickler, die ihren Vorteil in der Vervielfachung ihres Geschäfts erkannt haben, als auch auf Investorenseite, die hier eine hohe Rendite erwarten – bei einem vergleichsweisen geringen Risiko (im Vergleich zu anderen Crowd-Konzepten, die z.B. Kredite an Privatpersonen oder an junge Startup-Unternehmen vermitteln).
Und so erklärt es sich, dass ständig neue Online-Plattformen entstehen, die dieses Geschäftsmodell anbieten. Ich möchte und kann diese hier nicht alle vorstellen, sondern möchte einmal die größten und wichtigsten im deutschsprachigen Raum herausgreifen (Anm.: Die Liste ist nicht vollständig und die Reihenfolge zufällig gewählt.):
- Exporo: Seit 4 Jahren am Markt (gegründet Ende 2013) ist der aktuelle Marktführer Exporo mit den meisten laufenden Projekten und bereits abgeschlossenen (also zurückgezahlten) Projekten. Hier werden stetig neue Projekte angeschoben, die aber aufgrund der inzwischen großen Zahl von Stamm-Investoren, vielfach schnell wieder geschlossen werden. Konditionen: Mindestsumme: 500 €, 5% – 6% p.a. bei Laufzeiten von 2 – 3 Jahren. Exporo: Aktuelle Investmentmöglichkeiten
- Zinsland: Ein halbes Jahr später (ca. Mitte 2015) gestartet ist die Plattform Zinsland. Hier geht es (noch) etwas ruhiger zu. Die Anzahl der Projekte ist geringer, weshalb sie oftmals für einige Wochen zur Investition offenstehen. Dies hängt aber bei allen Anbietern aber auch mit der zu finanzierenden Summe zusammen. Die Konditionen sind hier meistens etwas attraktiver: Konditionen: Mindestsumme: 500 €, 5% – 7% p.a. bei Laufzeiten von 12 – 20 Monaten.
Zinsland: Aktuelle Projekte
- Bergfürst: Als dritter im Bunde der wohl bekanntesten Anbieter weist Bergfürst zwei Besonderheiten auf: Die Mindestsumme für eine Investition liegt bei nur 10€! Somit haben auch Anleger mit einem kleineren Geldbeutel die Chance, sich an Projekten zu beteiligen. Außerdem ist Bergfürst die einzige mir bekannte Plattform, die einen Handel mit den Beteiligungen anbietet, so dass man nicht zwingend die komplette Laufzeit gebunden bleibt. Konditionen: Mindestsumme: 10 €, 5% – 7% p.a. bei Laufzeiten von ca. 1 – 2 Jahren.
- iFunded: Relativ neuer Anbieter auf dem Markt mit ähnlichen Konditionen: Mindestsumme: 500 €, 3% – 7% p.a. bei Laufzeiten von ca. 1 – 2 Jahren.
- ReaCapital: Ein weiterer junger Anbieter mit einer Besonderheit: ReaCapital bietet eine Absicherung der Darlehen über eine erstrangige Grundschuld an.
- Rendity.com: Das noch junge Team aus Österreich möchte die führende Crowdinvesting-Plattform in Europa werden. Aktuell gibt es sogar einen Startbonus und (manchmal) leicht höhere Zinsen als bei den deutschen Mitbewerbern. Mindestsumme hier: 1.000 €. Rendity: Aktuelle Projekte
Weiterführende Informationen
Aktuelle Projekte:
Aktuelle Projekte der größten Anbieter mit den zugehörigen Eckdaten finden Sie, wenn Sie die jeweiligen Banner der Projektgesellschaften anklicken. Diese übersichtliche Zusammenstellung nutze ich selber auch für meine kurzfristigeren Investments.
Ein gutes Gelingen und erfolgreiche Projekte! (wir haben gelernt, die Investments auf mehrere Anbieter zu verteilen… ?)
