Diese Frage stellen sich potentielle Investoren (Anleger), wenn sie mit dem Gedanken an Immobilienerwerb spielen. Durch die historisch niedrigen Zinsen, die einerseits schlecht für die konservative Geldanlage sind, aber günstig für Finanzierer, ist dies der Startschuss, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Dazu kommt, dass das Thema Inflation (Kaufkraftverlust) wieder mehr Bedeutung erlangt hat, niedrige Zinsen und Inflation hinterlassen in den Depots ihre Spuren. Immobilienerwerb ist hier die Lösung! Bessere Diversifikation und der Ausgleich des Kaufkraftverlustes wirken dem entgegen.
Was muss man aber für eine vermietete Immobilie tatsächlich im Monat aufbringen?
Annahme: Der Kaufpreis sei 150.000 €, die Nebenkosten beliefen sich auf 8% und die Immobilie werde zu 100% vollfinanziert – also ohne Eigenkapital. Die Finanzierungssumme beliefe sich demzufolge auf 162.000 €. Der Zinssatz soll 3% p.a. (100% Finanzierung!), die Tilgung 2% betragen. Die Mieteinnahmen begännen mit 700 € p.m. (5,6% des KP), die nicht-umlagefähigen Nebenkosten wie Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage beliefen sich auf 100 € pro Monat. In Folge dessen erhielte die Bank monatlich 675 € für Zins und Tilgung. Auf der „Habenseite“ unserer Bilanz stünden zum einen der Mietertrag in Höhe von 700 € p.m., zum anderen die Steuerrückerstattungen für die Zinsen, Abschreibungen (Afa 2%) und nicht-umlagefähigen Nebenkosten. Die individuelle Steuerkomponente werde in diesem Fall aber vernachlässigt. Auch bereits ohne dessen Berücksichtigung hätten Sie als Anleger in der Finanzierungsphase eine geringe anfängliche Zuzahlung von lediglich 75 € monatlich aufzuwenden (Miete 700 € – Zins und Tilgung 675 € – nicht-umlagefähigen Nebenkosten 100 €). Zögen wir hiervon noch die individuellen Steuervergünstigungen ab, erzielten Sie bereits einen Überschuss (bei 35% Steuersatz ca. 1.700 € p.a. Steuerrückfluss, also gut 140 € im Monat).
Vergleichen wir die vermietete Immobilie nun mit einer Lebensversicherung, werden zwei Dinge deutlich: Erstens, ein positiver Cash-flow statt monatlicher Zahlung des Versicherungsbeitrages. Zweitens, der inflationäre Ausgleich des indexierten Mietpreises, während die Versicherung an Kaufkraft einbüßt. Eine Kompensation wäre nur durch eine Dynamisierung des Vertrages möglich und erhöht jedes Jahr den Aufwand.
Vergleichen wir die Wertentwicklung zwischen Sachwert (Immobilie) und Geldwert (z.B. Lebensversicherung) über 30 Jahre, wird folgendes deutlich: Bei einer Inflation von nur 2% pro Jahr erhöht sich der Sachwert von 150.000 € auf 271.000 €, während der Geldwert auf eine Kaufkraft von 82.000 € reduziert wird. Wir sprechen hier also vom einem Unterschied von fast 190.000 €!!!
