Immobilien als Kapitalanlage boomen. Laut einer neuen Studie von TNS Infratest im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen besitzen 28 % der Deutschen mittlerweile ein eigenes Haus oder eine Wohnung. Vor einem Jahr waren es noch 25 % – ein Plus von 3 Prozentpunkten. Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen, ist die gängigste Art, Immobilien als Renditeobjekt zu nutzen.

Grund für den Boom ist die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Aufgeschreckt durch die niedrigen Zinsen für das klassische Sparbuch – das im Übrigen immer noch die beliebteste Geldanlage der Deutschen ist – schichten viele Sparer um. Sie folgen der Devise „Nur Bargeld, Beton und Gold ist Wahres”. Dabei steht für sie vor allem die Absicherung vor Krisenzeiten bzw. dem Alter im Vordergrund und weniger der Vermögensaufbau, wie eine Umfrage der Deutschen Börse Commodities zeigt.

Begünstigt wird der Trend zum Immobilien-Investment durch die niedrigen Hypothekenzinsen. Laut FMH kostet ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aktuell im Bundesdurchschnitt 1,33 %. Ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie zu bekommen ist also ein leichtes Spiel. Darüber hinaus regieren hohe Wertsteigerungen den Markt in Metropolregionen. Dadurch ist auch ein konstant steigender Mietertrag für Vermieter in diesen Regionen zu erwarten.

Die Vorteile von einer gekauften Immobilie als Kapitalanlage liegen auf der Hand. Allerdings sollten Anleger nichts überstürzen. Es gibt nämlich auch große Nachteile:

1 | Klumpenrisiko:

Setzt man sein gesamtes Kapital auf nur ein Projekt, so hängt ein sogenanntes „Klumpenrisiko” daran – im Falle eines Verlustgeschäfts gibt es keine Risikoverteilung und der Anleger verliert seine gesamte Investition.

2 | Lange Kapitalbindung:

Beim Haus- oder Wohnungskauf muss man meist sein gesamtes Erspartes aufbringen und ein Darlehen aufnehmen. Das heißt, dass viel Kapital des Sparers in einer Immobilie gebunden ist. Er kann für lange Zeit – wenn nicht gar für den Rest seines Lebens – nicht mehr darüber verfügen.

3 | Betriebskosten:

Immobilienkäufer sollten die hohen Verwaltungskosten der Bausubstanz nicht unterschätzen. Auch Instandhaltungsmaßnahmen sind sehr teuer. Vor allem für Vermieter sind sie ein regelrechter Renditekiller.

4 | Mitgehangen, mitgefangen – „alle im selben Boot“:

Wer nur eine Wohnung innerhalb eines Hauses kauft, muss bedenken, dass er Teil der Wohneigentumsgemeinschaft wird. Dies bringt Verpflichtungen mit sich, denn die Wohnungs­eigentümer teilen sich beispielsweise den Flur oder das Dach des Hauses, in dem sich ihre Wohnungen befinden, und können so über gewisse Dinge nur zusammen entscheiden. Dabei können Probleme mit der Eigentümergemeinschaft entstehen, denn es werden häufig kostenintensive Verschönerungen beschlossen, die den Wert der Wohnanlage kaum steigern.

5 | Kein garantiertes Wachstum:

Viele Kapitalanleger schwärmen von den lukrativen Wertsteigerungen von Immobilien in vielen Metropolregionen. Doch die Immobilienpreise in Großstädten sind durch den großen Boom schon jetzt sehr stark gestiegen – es gibt keine Garantie für weitere Erhöhungen.

6 | „time is money“:

Wer eine Immobilie kaufen will, muss ausreichend Zeit einplanen – einerseits, um das passende Objekt zu finden, andererseits, um es zu verwalten. Ein Investment muss entsprechend lang und sorgfältig überdacht werden. Wenn man sich darüber hinaus für die Vermietung der Immobilie entscheidet, ohne eine Hausverwaltung zwischenzuschalten, muss man außerdem Zeit für die Anfragen der Mieter einplanen.

7 | Nebenkosten bei Erwerb:

Beim Hauskauf schlagen neben dem eigentlichen Immobilienpreis („Nettokaufpreis“) zusätzlich noch die Kaufnebenkosten zu Buche. Künftige Immobilienbesitzer sollten sie unbedingt mit in ihre Gesamtplanung beim Haus- oder Wohnungskauf einbeziehen. Dazu gehören zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises für den Makler, die Gebühren für Notar und Grundbuchamt (ca. 1,5 bis 2 %) und die Grunderwerbssteuer, die – je nach Bundesland – zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. All diese Ausgaben schmälern letztendlich die Rendite.

8 | Langfristiger Anlagehorizont:

Außerdem sollte man sich bewusst machen, dass der Kauf einer Immobilie nur auf längere Sicht sinnvoll ist. Kurzfristig lohnt er sich meistens nicht, weil der Wertzuwachs der Immobilie nur langsam zunimmt – Ausnahme: „Spekulationsobjekt“. Daher ist diese Art der Kapitalanlage nur etwas für den langfristigen Anlagehorizont.

9 | Versteckte Mängel:

Ärgerlich, wenn man einen (zu) hohen Kaufpreis bezahlt hat: Es kann „versteckte“ Mängel an der Immobilie geben, die erst im Nachhinein sichtbar werden. Eventuell muss dann zusätzliches Geld in die Hand genommen werden, das vorher nicht einkalkuliert wurde. Große Rücklagen sind wichtig.

10 | Vermieterrisiko:

Das Vermieter-Dasein hat es in sich: Ärger mit verspäteten Mietzahlungen, Kosten bei Mieterwechsel und längere Leerstandzeiten schmälern die Mietrendite oder können überhaupt nicht von den Mieteinnahmen gedeckt werden. Eine DIW-Studie ergab, dass ein Drittel der Hauseigentümer mit der Vermietung überhaupt nichts verdient. Ein Experte kann hier helfen die Immobilie von ihrer Ertragsseite richtig einzuordnen.

Alternative: Immobilien-Crowdinvesting

Im Vergleich zu Personen, die Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen vermieten, erhalten Kapitalanleger, die in Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser Geld investieren oder mehrere Objekte besitzen, eine höhere Rendite: Mehr bringt also mehr. Um in größere Projekte zu investieren, benötigt man jedoch verhältnismässig viel Kapital. Das Investieren in das sogenannte Mezzanine-Kapital war deshalb bisher nur Großinvestoren vorbehalten. Eine alternative Anlageform ist das Immobilien-Crowdinvesting. Dabei schließt man sich über eine Internetplattform wie BERGFÜRST mit anderen Anlegern zusammen und bringt die notwendige Summe gemeinsam auf. Diese sogenannte Schwarmfinanzierung funktioniert für den Einzelnen deshalb bereits mit kleinen Summen. So kann man in mehrere Immobilienprojekte gleichzeitig investieren, ohne viel Kapital aufbringen zu müssen. Begünstigt wird dies zudem durch relativ kurze Laufzeiten und Handelsoptionen, wodurch das Kapital der Anleger nicht auf lange Zeit gebunden ist und flexibel bleibt. Darüber hinaus herrscht dank der schlanken Online-Strukturen ein schneller Informationsfluss: Auf der Crowdinvesting-Plattform erfahren Sie alles, was Sie für Ihre Investment-Entscheidung benötigen und können bei offen gebliebenen Fragen direkt und unkompliziert über die Website mit der Immobiliengesellschaft kommunizieren. Im Nachgang der Investition muss man sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den Mietern der Immobilie streiten – so wird der an sich bereits hohe Zinssatz für den Investor maximiert. Aufgrund der geringen Mindestbeteiligung ist zudem ähnlich wie bei Immobilienfonds eine gute Risikostreuung möglich: Der Investor muss nicht wie bei einer Einzelimmobilie alles auf eine Karte setzen. Das Crowdinvesting ist daher eine neue, spannende Anlagealternative für selbstbestimmte Investoren, die sich von den Nachteilen eines Immobilienkaufs befreien möchten.