Wie die Inflation Sie bei der Immobilienfinanzierung unterstützt

Nachfolgend möchte ich auf den oftmals unterschätzten Einfluss der Inflation auf verschiedene Investments, insbesondere auf Immobilien, hinweisen und wünsche viel Spaß bei der Lektüre.

Exkurs Inflation in Zusammenhang mit Geldwert

Inflation nennt man die Geldentwertung. Der Begriff leitet sich aus dem lateinischen Wort „Inflatio“ ab, was übersetzt „Aufschwellen“ bedeutet. Eine Geldentwertung kommt durch immer weiter steigende Preise zustande. Preisesteigerungen passen sich meist zeitverzögert der der Inflationsrate an. Güter und Dienstleistungen werden teurer. Die Inflationsrate beträgt aktuell durchschnittlich etwa 1,8 % pro Jahr (real liegt die Rate wohl eher bei knapp 3 %), wobei es je nach Betrachtungsweise Schwankungen bzw. Abweichungen gibt. Die Entwertung des Geldes bzw. die Verteuerung von Gütern und Dienstleistungen führt zu einem Kaufkraftverlust. Dies führt dazu, dass für einen aktuellen (nominalen) Geldbetrag in der Zukunft weniger gekauft werden kann. Beispielsweise gehe ich von einer Inflationsrate von 1,8 % aus und Sie haben 100.000 € Bargeld angespart. Lassen Sie nun dieses Bargeld 10 Jahre auf dem Tagesgeldkonto unverzinst herumliegen, reduziert sich Ihre Kaufkraft nach 10 Jahren auf nur noch 83.661 € in Relation zum Ausgangsjahr. Im Umkehrschluss könnte man ableiten, dass Sie nach 10 Jahren 119.530 € (zukünftiger Preis) für Waren und Dienstleistungen zahlen müssten, für die Sie im Ausgangsjahr nur 100.000 € hätten zahlen müssen. Einfach ausgedrückt erhalten Sie für den gleichen nominalen Geldbetrag einfach weniger Waren und Dienstleistungen.​

Je länger der gewählte Zeitraum, desto größer wird der Einfluss der Inflation. Betrachten Sie das gleiche Ausgangszenario mit dem Unterschied, dass der angesparte Betrag von 100.000 € nun 20 Jahre unverzinst geparkt wird, dann ergibt sich folgendes Bild: Ihre Kaufkraft beträgt nach 20 Jahren nur noch 69.991 € im Gegensatz zum Ausgangsjahr. Umgekehrt kann man wiederum sagen, dass Sie nach 20 Jahren 142.875 € für Waren und Dienstleistungen zahlen müssten, für die Sie im Ausgangsjahr nur 100.000 € gezahlt hätten. Der nominale Geldbetrag bleibt unterm Strich natürlich gleich, aber was Sie für diese 100.000 € zukünftig an Gegenleistung erhalten, vermindert sich. Um dem Effekt des Kaufkraftverlustes abzumindern, ist man bestrebt mit seinen Geldanlagen eine Verzinsung zu bekommen. In Niedrigzinsphasen ist dies risikolos jedoch relativ schwer zu erzielen. Sparbücher und Tagegeldkonten gleichen die Inflation nicht nur nicht mehr aus, sondern vielfach sind sogar schon Strafzinsen zu zahlen. Daher wird nach Anlagemöglichkeiten gesucht, die mindestens eine Verzinsung in Höhe der Inflation bieten. Eine Verzinsung, die gerade der Inflationsrate entspricht, bringt zwar keinen Kaufkraftgewinn mit sich, gleich aber die Inflation aus.

Fazit: Reale Gewinne bekommt man nur, wenn die Rendite höher ist als die Inflationsrate.

Immobilien als Alternative zu Geldanlagen – wie Sie die Inflation in Kombination mit fremdfinanzierten Immobilien für sich nutzen

Eine allgemeine Aussage darüber zu treffen, Immobilien seien eine inflationssichere Anlage, wäre nicht korrekt. So gibt es große Unterschiede zwischen selbst genutzten und vermieteten Immobilien. Auch der Standort einer Immobilie spielt eine grosse Rolle. Extreme Wertsteigerungen in einigen Metropolstandstandorten, wie in jüngster Vergangenheit, sind möglich, wenn auch aktuell nicht mehr so wahrscheinlich. Grundsätzlich kann dennoch schlussgefolgert werden, dass der Wert einer Immobilie inflationsbereinigt, wie bei anderen Sachwerten, steigt. Bedeutet: Immobilien gleichen die Geldentwertung zeitverzögert aus.​

Investieren Sie bspw. heute analog zum genannten Beispiel die ersparten 100.000 € in eine Immobilie an einem relativ wertstabilen Standort, so ist diese Immobilie bei einer angenommenen Inflationsrate von 1,8 % in 10 Jahren 119.530 € wert. In 20 Jahren wären es bereits 142.875 €. Ein zusätzlicher Effekt verdient erwähnt zu werden: Besitzer vollständig oder teilweise fremdfinanzierter Immobilien, die sich langfristig eine Finanzierung gesichert haben, haben einen weiteren Vorteil. Die Teuerungsrate (Inflation) wirkt sich hierbei auch positiv auf ihre Schulden aus, da sich der reale Wert der Verbindlichkeit reduziert. Angenommen, Sie würden heute einen Kredit (Immobiliendarlehen) von 250.000 € aufnehmen, den Sie in 10 Jahren zurückzahlen müssen, Kreditzinsen bleiben zunächst unberücksichtigt, dann müssen Sie zwar nach 10 Jahren nominal den gleichen Kreditbetrag (250.000 €) zurückzahlen, jedoch ergibt sich ein Unterschied im „realen“ Wert des Kredites. 250.000 € in 10 Jahren sind real betrachtet weniger wert, als im Ausgangsjahr, da Sie für die gleichen 250.000 € im Zieljahr weniger Waren und/oder Dienstleistungen einkaufen können. Weil durch die Inflation der Preis von Waren und Dienstleistungen steigt, werden auch Löhne und Gehälter angepasst bzw. erhöht, um dem Kaufkraftverlust auszugleichen oder zumindest zu reduzieren. Dieser Umstand wirkt sich positiv auf Schulden, insbesondere auf Darlehen mit langer Zinsbindung, aus. Durch die Lohn- und Gehaltsanpassungen wird nun in 10 Jahren nominal mehr Kapital erwirtschaftet als im Ausgangsjahr. Angenommen, vereinfachte Betrachtung, es stünde Ihnen aktuell ein Gehalt von 2.600 € netto pro Monat zur Verfügung, dann würde Ihr Gehalt in 10 Jahren, sofern es angepasst an die Inflation um 1,8 % angehoben wird, 3.346 € pro Monat betragen. So steht Ihnen Sie real in 10 Jahren die gleiche Kaufkraft wie im Ausgangsjahr zur Verfügung. Das Abzahlen der Schulden fällt jedoch später leichter, da real mehr Einkommen zur Verfügung steht und der nominale Kreditbetrag gegenüber dem Ursprungsjahr gleich bleibt.​

250.000 € im Ausgangsjahr entsprächen 96,2 Nettomonatsgehältern zu jeweils 2.600 €, nach 10 Jahren entspräche dies nur noch 74,7 Nettomonatsgehältern zu jeweils 3.346 €.​

Sie benötigten, simpel ausgedrückt, im Zieljahr weniger Nettomonatsgehälter zur Kredittilgung.

Soll tatsächlich ein Kredit in Anspruch genommen werden, müssen die Kreditzinsen natürlich Berücksichtigung finden, wobei die Inflationsrate idealerweise über dem Kreditzins liegen sollte, um diesen Effekt positiv ausnutzen zu können. Da die „wgefühlte“ Inflation wohl eher > 3 % liegt, ist es sinnvoll, dies in der aktuellen Niedrigzinsphase für sich auszunutzen.

Fazit

Es ist durchaus möglich diesen doppelten Effekt bei einer fremdfinanzierten Immobilie für sich auszunutzen. Die aktuell historisch niedrigen Zinsen spielen dem Investor voll in die Karten.​

Mit der genauen Kenntnis über das Zusammenwirken von Sparen, Schulden und Inflation sollten Sie in der Lage sein Handlungsalternativen kritisch zu hinterfragen. So können Sie besser abwägen, ob Sie aktuell Sparen, in Geldwerte anlegen oder doch besser in Immobilien oder andere Sachwerte investieren. Ihr „Erspartes“ sollte langfristig zumindest die Kaufkraft erhalten. Oft ist es sinnvoll, eine Investition in Immobilien mit einem hohen Fremdkapitalanteil zu tätigen. Ggf. erkennen Sie einen Verbesserungs- und/oder Handlungsbedarf. Gern helfe ich auch bei der Analyse Ihrer Situation.

Abschluss

Sie erkennen, ich halte Immobilien für eine sinnvolle Anlage, die als eigene Assetklasse immer auch der Diversifikation der Anlage Rechnung trägt. Der „Leverage-Effekt“, also die Möglichkeit mit geliehenem Geld eine Rendite zu erwirtschaften, macht die Sache doppelt interessant.

An dieser Stelle möchte ich aber nicht unerwähnt lassen, dass auch bei dieser Form der Investition, wie bei jeder anderen Form auch, immer Risiken bestehen, auf die hier nicht eingegangen worden ist.​

Ich wünsche Ihnen alles Gute für 2020 und möglichst erfolgreiche Investments.